Wohnstudie 2021: Corona macht Umland attraktiver

München – Die Wertentwicklung von Immobilien befindet sich seit 2005 kontinuierlich im Aufwärtstrend – daran hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert. Im Gegenteil: Einbrüche sind nicht zu erwarten, bestätigt die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland 2021“, die die Gruppe der Sparda-Banken jetzt veröffentlicht hat. Die umfassende Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes entstand erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (ifD).

Vor allem im Umland, das für viele infolge der Pandemie deutlich attraktiver geworden ist, ziehen die Preise deutschlandweit derzeit verstärkt an: Sieben der zehn teuersten Regionen in Deutschland sind Landkreise – alle liegen im Großraum München, der damit deutschlandweit die stärksten wirtschaftlichen Ausstrahlungseffekte hat. Der Landkreis München steht dabei mit beträchtlichem Abstand an der Spitze. Durchschnittlich 8.301 Euro pro Quadratmeter sind hier zu bezahlen, wenn man ein Einfamilienhaus erwerben möchte. In der Stadt kostet der Quadratmeter im Schnitt 7.153 Euro, der Bundesdurchschnitt liegt bei 2.686 Euro.

Die Kernaussagen der Studie:

• Die Immobilienpreise steigen im Umland stärker als in den Metropolen selbst
• In der Corona-Pandemie wird die Wohnqualität wichtiger als die Nähe zum Arbeitsplatz
• Die Bau- und Nebenkosten hindern Normalverdiener am Immobilienerwerb
• Der Immobilienerwerb lohnt sich auch weiterhin – ein Einbruch ist nicht zu erwarten

Helmut Lind, Vorstandsvorsitzender der Sparda-Bank München eG, ordnet ein: „Immobilien sind und bleiben eine sichere Wertanlage, davon bin ich überzeugt. In den meisten Regionen Oberbayerns erleben wir derzeit zwar einen teils recht starken Anstieg der Preise. Aber: Die Zinsen sind nach wie vor sehr niedrig und die Aussichten auf eine weitere Wertsteigerung von Wohneigentum sehr gut.“

Kontinuierlicher Preisanstieg, insbesondere im Umland

Seit 2005 sind die Preise in allen untersuchten Städten und Landkreisen durchschnittlich um 75,3 Prozent gestiegen. Berlin verzeichnet dabei mit 165,7 Prozent den größten Preisanstieg in der Bundesrepublik. Gefolgt von Augsburg (150,2 Prozent) und dem Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen (140,3 Prozent). Auf Platz vier landet der Landkreis München mit 138,6 Prozent.

Auch wenn die Preise in den vergangenen drei Jahren im Umland durchschnittlich stärker ansteigen als in den Metropolen selbst, sind die eigenen vier Wände in Deutschland auf dem Land dennoch derzeit etwa 47 Prozent günstiger als in der Stadt. Das gilt jedoch nicht den Großraum München, wo es in jüngster Vergangenheit den größten Unterschied in der Preissteigerung zwischen Metropole und Umland gegeben hat (16,8 Prozent im Umland versus 4,3 Prozent in der Metropole).

Während im Landkreis München aktuell 8.301 Euro pro Quadratmeter ausgegeben werden müssen, sind es in der Stadt 7.153 Euro. Auch alle weiteren Landkreise, die im Ranking der teuersten Regionen in Deutschland auf die Bayerische Landeshauptstadt folgen, liegen in Oberbayern: Auf Platz 3 steht der Landkreis Starnberg mit 6.638 Euro, gefolgt von Bad Tölz-Wolfratshausen (6.359 Euro), Ebersberg (6.116 Euro), Miesbach (6.051 Euro) und Fürstenfeldbruck (6.046 Euro). Ein wenig erschwinglicher sind die Preise im Landkreis Dachau (5.194 Euro), im Landkreis Freising (4.896 Euro) und im Landkreis Rosenheim (4.696 Euro).

Nachfrage, Angebot und Niedrigzinsen verursachen Preisanstieg

Bedingt wird der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise insbesondere im Umland der großen Metropolen einerseits durch die weiterhin niedrigen Zinsen. Andererseits spielen die ungebrochen hohe Nachfrage und das geringen Angebot in Ballungsräumen eine Rolle für die Preisentwicklung. Zudem bestärken Homeoffice und pandemiebedingte Beschränkungen des öffentlichen Lebens bei vielen Menschen den Wunsch nach einer schöneren Wohnumgebung (55 Prozent), einem Zuhause mit mehr Platz (42 Prozent) guter Luft (54 Prozent) und weniger Verkehr (37 Prozent). Die Entfernung zum Arbeitsplatz wird zur Nebensache (16 Prozent).

Die meisten Mieter mit Erwerbsplänen für Immobilieneigentum sind zwar nach wie vor nicht bereit, weiter als 30 Kilometer zum Arbeitsplatz zu pendeln (65 Prozent). Jeder Vierte würde aber mehr als 30 Kilometer und jeder Elfte sogar einen Arbeitsweg über 50 Kilometern in Kauf nehmen. Dabei sind es insbesondere die 30- bis 50-Jährigen, die die Städte verlassen, um in ländlicheren Regionen zu leben.

Baukosten und Nebenkosten hindern Normalverdiener am Erwerb

Der stetige Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren führt zu einem Vermögenszuwachs der Immobilieneigentümer und bei fortgesetzter Entwicklung zu einer hohen Attraktivität für Mieter, ihrerseits eine Immobilie zu erwerben. Insbesondere die auch weiterhin niedrigen Zinsen spielen potenziellen Käufern in die Karten: Im Vergleich zu 2008 liegt die Ersparnis bei einem Durchschnittsinvestment in Höhe von rund 350.000 Euro bei über 130.000 Euro. Gleichzeitig steigen aber die Kaufnebenkosten, weil diese sich relativ zu den Immobilienpreisen entwickeln, obwohl die damit einhergehenden Leistungen nicht komplexer werden: Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten liegen mittlerweile bei rund 44.000 Euro für eine durchschnittliche Immobilie, 2010 waren das nur gut 25.000 Euro. Das bedeutet einen Anstieg um 72 Prozent. Zudem steigen die Baukosten weiter aufgrund hoher Anforderungen an Sicherheit und anderen Aspekten wie etwa die Energieeffizienz. Dies sind Gründe für die im internationalen Vergleich sehr geringe Eigentumsquote in Höhe von nur rund 50 Prozent in Deutschland (Italien: 72 Prozent, Niederlande: 69 Prozent, Frankreich: 64 Prozent). Diese Hemmnisse werden auch von Kaufinteressenten so bewertet: Die befürchtete finanzielle Belastung sowie ein hoher Kaufpreis sind die Hauptgründe der Befragten, auf einen Immobilienerwerb zu verzichten (jeweils 60 Prozent). Zum Vergleich: Einen Wertverlust der Immobilie fürchten nur 25 Prozent, finanzielle Schwierigkeiten aufgrund der Corona-Pandemie nur 17 Prozent der Kaufinteressenten.

Passende Rahmenbedingungen schaffen

Vorstandsvorsitzender Helmut Lind sieht den Nachbesserungsbedarf hinsichtlich der Rahmenbedingungen beim Immobilienerwerb: „Gerade für die jüngeren Interessenten sind in den vergangenen Jahren insbesondere die Erwerbs- beziehungsweise Baunebenkosten zu einer großen Hürde geworden. Hier ist jetzt dringend der Gesetzgeber gefragt, um Maßnahmen zu erarbeiten, die die Eigentumsbildung erleichtern und fürs Alter vorzusorgen. Junge Familien könnten beispielsweise mit Freibeträgen auf die Grunderwerbssteuer beim Ersterwerb der selbstbewohnten Immobilie unterstützt werden.“

Auch wenn die derzeitigen Preise und Rahmenbedingungen die Eigentumsbildung erschweren, gilt: Investitionen in Wohneigentum auf dem Land und in den Städten zahlen sich wirtschaftlich auf jeden Fall aus, so die zentrale Erkenntnis der Studie.

Online-Tool

Das Online-Tool zur Studie ist unter www.sparda-wohnen2021.de verfügbar. Hier können Sie detaillierte Informationen zu Ihrer gewünschten Region interaktiv abrufen und vergleichen. Selbstverständlich steht Ihnen die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2021“ dort auch zum Download bereit.

Über die Studie

"Wohnen in Deutschland 2021" ist eine Studie des Verbandes der Sparda-Banken e.V., die mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und seiner Beratungsgesellschaft (IW Consult) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) durchgeführt wurde. Sie stellt die mittlerweile fünfte Neuauflage der Sparda-Studienreihe "Wohnen in Deutschland" dar und betrachtet insbesondere die langfristige Preisentwicklung in den Regionen Deutschlands, sowie die Effekte der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt.

Daten und Fakten zur Sparda-Bank München eG